Betriebsliegenschaft
Als Betriebsliegenschaft bezeichnen wir eine Liegenschaft, die im Eigentum eines operativ tätigen Unternehmens ist und zumindest teilweise durch dieses Unternehmen selbst genutzt wird. Dies kann sowohl eine Stockwerkeinheit oder ein Gebäude sein.
Vor dem Erwerb oder Bau einer Liegenschaft sollte geprüft werden, ob die Liegenschaft in einer separaten Immobiliengesellschaft geführt werden soll. Dies kann aus steuerrechtlichen Überlegungen sinnvoll sein.
Tragbarkeit: Bei der Finanzierung einer Betriebsliegenschaft wird geprüft, ob die kalkulatorischen Zinsen (5%), die Amortisationen sowie die Neben- und Unterhaltskosten einerseits über die Betriebsrechnung getragen und anderseits die Geldflussrechnung gedeckt werden können.
Renditeliegenschaft inkl. Belastungsgradrechnung
Eine Renditeliegenschaft ist eine Immobilie, die in erster Linie dazu dient, regelmässige Erträge zu generieren. Bei Renditeliegenschaften bildet dabei der erzielte Mietertrag die Grundlage für die Bonitäts- und Tragbarkeitsprüfung.
Die Belastungsgradrechnung zeigt auf, in welchem Verhältnis die verbundenen kalkulatorischen Kosten zum Netto-Mietertrag stehen. Ziel dieser Berechnung ist es, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie einzuschätzen und zu prüfen, ob die Mieterträge ausreichen, um die Liegenschaftskosten zu decken. Die Kosten setzen sich aus den Zinskosten, den Ersatzinvestitionen (resp. notwendigen Abschreibungen) sowie allfälligen Amortisationen zusammen.
Die mit der Liegenschaft verbundenen Kosten sollen den nachhaltigen Mietertrag dabei nicht übersteigen.
Eigenmittel
Bei Finanzierungen für Betriebs- oder Renditeliegenschaften sind mindestens 20% des Liegenschaftswertes aus Eigenmitteln zu finanzieren. Als mögliche Eigenmittel gelten Liquidität, Sparguthaben, Wertschriften sowie Darlehen mit Abtretung oder einer Nachrangvereinbarung. Eine allfällige Differenz zwischen den Anlagekosten und dem durch die Bank plausibilisierten Liegenschaftswert ist ebenfalls durch Eigenmitteln zu finanzieren.
Amortisation
Der von der Bank geschätzte Liegenschaftswert ist entscheidend für die Höhe der Finanzierung sowie für die Berechnung der Amortisationspflicht. Bei Gewerbeliegenschaften ist die Hypothekarschuld innert maximal 20 Jahren auf 50% des Liegenschaftswertes zu reduzieren. Bei gemischt genutzten Liegenschaften mit einem Wohnanteil von über 50% oder bei reinen Wohnliegenschaften beträgt die Frist 15 Jahre bis 66% des Liegenschaftswertes.
Je nach Zinsmodell sind auch freiwillige Amortisationen möglich.
Liegenschaftswert
Beim Erwerb oder Bau einer Betriebs- oder Renditeliegenschaft kommt man mit verschiedenen Werten in Berührung: Kaufpreis, Anlagekosten, Realwert, Ertragswert und Verkehrswert. Für die Kalkulation der Finanzierung sind wir verpflichtet, uns auf den von der Bank ermittelten Liegenschaftswert zu stützen. Dieser kann von den tatsächlichen Kosten (z.B. Baukosten oder Kaufpreis) abweichen.
Die Ermittlung des Liegenschaftswertes erfolgt grundsätzlich mithilfe des Ertragswertes. Der Ertragswert einer Immobilie entspricht dem kapitalisierten Mietertrag/-wert dar, der nachhaltig erzielbar ist. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der Nettomietzinseinnahmen (ohne Nebenkosten). Bei Betriebsliegenschaften wird der Ertragswert anhand von Flächenmieten berechnet.
Die Festlegung des Kapitalisierungsfaktors erfolgt dabei mithilfe von gebäudespezifischer Merkmale (z.B. Baujahr, Volumen, Zustand etc.) sowie von Marktgegebenheiten (wie Landwert und Vergleichsobjekte).
Zinsmodelle
Die Wahl des passenden Zinsmodells oder einer Kombination verschiedener Modelle und Laufzeiten hängt von der aktuellen Zinssituation sowie von Ihrer individuellen Situation ab. Für die Finanzierung Ihrer Liegenschaft stehen Ihnen folgende Hypothekarmodelle zur Verfügung:
Steuerliche Aspekte
Beim Kauf oder Bau einer Betriebs- oder Renditeliegenschaft sind diverse steuerliche Aspekte zu beachten.
Je nach Konstellation können komplexe steuerliche Zusammenhänge bestehen. Wir empfehlen daher, die steuerlichen Konsequenzen mit einer Fachperson (z.B. Steuerexperte oder Treuhänder) zu besprechen.
Grundpfanddeckung
Für die Finanzierung einer Immobilie ist eine Sicherheit erforderlich, das Grundpfand. Durch die Errichtung eines oder mehreren Schuldbriefen bzw. Grundpfandverschreibungen, lastend auf Immobilie, wird der Sparkasse Schwyz AG als Gläubigerin eine verwertbare Sicherheit gewährt. Die Grundpfanddeckung ist dabei mindestens über die Höhe der Hypothek zu errichten. Gerne übernehmen wir für Sie den Austausch mit den Notaren und Grundbuchämtern sowie die Erarbeitung sämtlicher erforderlichen Formalitäten.
Neben- und Unterhaltskosten
Neben- und Unterhaltskosten umfassen Ausgaben für Wasser, Strom, Wärmeerzeugung sowie Instandhaltungsmassnahmen.
Je nach Alter und Zustand der Immobilie können diese Kosten variieren. Während neuere Immobilien tendenziell geringere Kosten verursachen, können ältere und weniger gut erhaltene Immobilien höhere Ausgaben erfordern. Bei der Berechnung der Tragbarkeit kalkulieren wir 0.7% des Liegenschaftswertes für Neben- und Unterhaltskosten ein.
